...

WYPOWIEDZENIE UMOWY NAJMU

Rozważasz zawarcie umowy najmu? Zastanawiasz się nad kwestią wysokości czynszu, czasu obowiązywania czy kaucją? Kalkulujesz czy lepszy będzie najem na czas oznaczony czy nieoznaczony? Wszystkie powyższe kwestie są bardzo istotne, jednak należy zwrócić szczególną uwagę na rozwiązania dotyczące wypowiadania umowy najmu. Choć umowa najmu jest źródłem stosunku ciągłego, wiążącego trwale strony umowy, to należy pamiętać, że jak każda umowa ta również może się zakończyć. W interesie stron leży zatem takie sformułowanie umowy najmu, które da im poczucie pewności i jasności co do kwestii ewentualnego wypowiedzenia umowy. O czym należy więc pamiętać i jakie rozwiązania przewiduje w tym zakresie Kodeks cywilny i inne akty prawne? Zapraszam do lektury!

Najem jest umową nazwaną, której celem jest ukształtowanie zasad dotyczących czasowego korzystania z cudzej rzeczy. Ustawodawca zdecydował się na szczególne uregulowanie najmu lokali mieszkalnych i użytkowych, do którego stosuje się przepisy zawarte w art. 680 – 692 KC. W kwestiach zaś nieuregulowanych powyższymi przepisami odsyła do przepisów ogólnych dotyczących pozostałych przypadków najmu, o których mowa w art. 659 – 679 KC. Na tym jednak nie koniec. W zakresie najmu lokali musimy także zwrócić uwagę na regulacje wynikające wprost z Konstytucji RP, a znajdujące swoje faktyczne odzwierciedlenie w Ustawie o ochronie praw lokatorów.

Zanim przejdziemy do wskazania terminów wypowiedzenia umów najmu, trzeba pamiętać o bardzo istotnych przepisach zawartych w art. 660 i 661 KC. Zaistnienie bowiem okoliczności, o których tam mowa zmienia status umowy, a co za tym idzie znacząco zmienia zasady ewentualnego wypowiedzenia najmu.

Zatem zawierając umowę najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok, powinniśmy zawrzeć ją na piśmie. W razie niezachowania tej formy uznaje się, że umowę zawarto na czas nieoznaczony (art. 660 KC).

Najem zawarty na czas dłuższy niż lat dziesięć poczytuje się po upływie tego terminu za zawarty na czas nieoznaczony (art. 661 §1 KC). Najem zawarty między przedsiębiorcami na czas dłuższy niż trzydzieści lat uznaje się po upływie tego terminu za zawarty na czas nieoznaczony (art. 661 §2 KC).

TERMINY WYPOWIEDZENIA UMOWY NAJMU – ZASADY OGÓLNE

Art. 673. § 1. Jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych.

§ 2. Ustawowe terminy wypowiedzenia najmu są następujące:

  • gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc – najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego;
  • gdy czynsz jest płatny miesięcznie – na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego;
  • gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu – na trzy dni naprzód;
  • gdy najem jest dzienny – na jeden dzień naprzód.

§ 3. Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie.

Art. 672. Jeżeli najemca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, wynajmujący może najem wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia.

    TERMINY WYPOWIEDZENIA NAJMU LOKALI

    PRZY UMOWIE NA CZAS OZNACZONY

    Rozwiązanie umowy najmu lokalu zawartej na czas oznaczony może zostać dokonane tylko w przypadku, gdy taka możliwość została przewidziana w umowie najmu. Jeśli nie określono w niej terminu oraz warunków wypowiedzenia, najem kończy się po upływie okresu, na jaki został zawarty. W takim przypadku jedyną możliwością wypowiedzenia umowy jest porozumienie stron lub zaistnienie jednej z przesłanek skutkujących rozwiązaniem umowy w trybie natychmiastowym (o czym mowa w dalszej części artykułu). Dlatego tak ważne jest (zarówno ze strony wynajmującego, jak i najemcy) wskazanie ewentualnych przypadków, w których najem może zostać wypowiedziany (w szczególności jeśli chodzi o przedsiębiorców i wynajmowane przez nich lokale użytkowe).

    PRZY UMOWIE NA CZAS NIEOZNACZONY

    Umowa na czas nieoznaczony to najczęstsza forma umów najmu. Jeśli strony zawarły postanowienia o okolicznościach i terminach wypowiedzenia – rozwiązanie takiej umowy nie stanowi problemu dla żadnej ze stron. Gdy umowa najmu określa bowiem termin wypowiedzenia – umowa przestaje wiązać strony po upływie okresu wypowiedzenia złożonego przez stronę.

    Gdy umowa nie zawiera postanowień o wypowiedzeniu, obowiązują przepisy Kodeksu cywilnego, a dokładnie art. 688. Zgodnie z nim jeśli czynsz jest płatny miesięcznie – a takie rozwiązanie jest zwyczajowo przyjęte przy najmie lokalu mieszkalnego lub użytkowego – wypowiedzenie umowy najmu może nastąpić najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. Takie rozwiązanie prowadzi do wzmocnienia trwałości najmu lokali w porównaniu z pozostałymi przypadkami najmu, gdzie termin wypowiedzenia przy czynszu płatnym miesięcznie, wynosi jedynie miesiąc. Podobnie jak art. 673 KC ,tak i przepis art. 688 KC ma charakter bezwzględnie wiążący, przy czym nie ogranicza to prawa stron do wydłużenia ponad te trzy miesiące okresu wypowiedzenia. W przypadku czynszu płatnego w okresach krótszych lub dłuższych niż miesiąc, zastosowanie znajduje art. 673 §2 KC.

    Szczególne ograniczenia w wypowiadaniu umowy najmu lokalu nakłada na wynajmującego Ustawa o ochronie praw lokatorów. W art. 11 ustawodawca wymienia przyczyny wypowiedzenia wraz okresem wypowiedzenia jaki obowiązuje strony:

    • Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator:

    1) pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub

    2) jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub

    3) wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub

    4) używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, z zastrzeżeniem art. 10 ust. 4.

    • Właściciel lokalu może wypowiedzieć stosunek najmu z zachowaniem:

    1) sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia, z powodu niezamieszkiwania najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy;

    2) miesięcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego, osobie, której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, a lokator może używać tego lokalu, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego.

    • Nie później niż na pół roku naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, jeżeli lokatorowi przysługuje tytuł do lokalu, w którym może zamieszkać w warunkach takich, jakby otrzymał lokal zamienny, lub jeżeli właściciel dostarczy mu lokal zamienny. W lokalu zamiennym wysokość czynszu i opłat, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, musi uwzględniać stosunek powierzchni i wyposażenia lokalu zamiennego do lokalu zwalnianego.
    • Nie później niż na 3 lata naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny lokatorowi, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, a nie dostarcza mu lokalu zamiennego i lokatorowi nie przysługuje prawo do lokalu, o którym mowa w ust. 4.

    WYPOWIEDZENIE UMOWY NAJMU W TRYBIE NATYCHMIASTOWYM

    • PRZEZ NAJEMCĘ

    Kodeks Cywilny przewiduje także możliwość rozwiązania umowy przez najemcę w trybie natychmiastowym, bez zachowania okresu wypowiedzenia. Jednak aby było to możliwe, muszą zaistnieć konkretne przesłanki. Mianowicie:

    • jeśli w chwili wydania lokalu istniała wada, która uniemożliwia użytkowanie lokalu zgodnie z umową, lub taka usterka powstała później, a wynajmujący, mimo że najemca go o niej zawiadomił, nie usunął jej w odpowiedni terminie – umowa najmu może zostać rozwiązana natychmiast (art. 664 KC)
    • jeżeli wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników albo osób u niego zatrudnionych, nawet w przypadku, gdy najemca wiedział o nich w chwili zawarcia umowy. Przykładem takiej sytuacji jest zawilgocenie lub zagrzybienie lokalu. Mimo że najemca wie o wadzie, decyduje się na wynajęcie lokalu – jednak przez cały czas przysługuje mu prawo rozwiązania umowy w trybie natychmiastowym (art. 682 KC)

    Należy pamiętać, że wiele usterek w mieszkaniu może powodować tylko ograniczenie korzystania z niego, co powoduje, że nie przysługuje prawo do rozwiązania umowy, a jedynie można domagać się obniżenia czynszu do czasu ich usunięcia.

    • PRZEZ WYNAJMUJĄCEGO

    Należy pamiętać, że właściciele także mają prawo do wypowiedzenia umowy w trybie natychmiastowym. Jednak aby do tego doszło, muszą zostać spełnione konkretne przesłanki. Mianowicie, gdy:

    • najemca w sposób rażący i uporczywy narusza porządek domowy (art. 685 KC). W praktyce oznacza to ciągłe i głośne imprezy lub inne hałaśliwe działania, w których skutek inni mieszkańcy budynku nie mogą odpoczywać lub swobodnie korzystać z części wspólnych. Należy pamiętać, że sporadyczne zakłócanie spokoju nie jest podstawą do wypowiedzenia umowy;
    • najemca zwleka z zapłatą czynszu co najmniej za okres dwóch pełnych miesięcy, pomimo że udzielono mu dodatkowego terminu spłaty. W tym wypadku wynajmujący musi dostarczyć taką informację lokatorowi na piśmie. Jeśli właściciel nie zachowa formy pisemnej lub nie wyznaczy dodatkowego terminu – wypowiedzenie będzie nieskuteczne (art. 687 KC);
    • najemca użytkuje lokal lub jego wyposażenie niezgodnie z umową lub z przeznaczeniem, pomimo upomnienia przez wynajmującego lub gdy rzecz zostaje zaniedbana do tego stopnia, że jest narażona na uszkodzenie lub utratę (art. 667 §2 KC);
    • wynajmowany lokal lub jego część został przez najemcę wynajęty, podnajęty lub oddany w bezpłatne użytkowanie bez pisemnej zgody właściciela (art. 668 w zw. art. 667 §2 KC);

    WYPOWIEDZENIE UMOWY NAJMU ZA POROZUMIENIEM STRON

    Trzeba pamiętać, że niezależnie od rodzaju umowy zawsze obie strony mogą porozumieć się i rozwiązać umowę polubownie. W takim przypadku okres wypowiedzenia jest ustalany indywidualnie przez najemcę i wynajmującego.

    SPORZĄDZENIE WYPOWIEDZENIA UMOWY NAJMU

    Rozwiązanie umowy najmu należy sporządzić w formie pisemnej. Przepisy nie wymagają zastosowania żadnych dodatkowych warunków (np. notarialnego poświadczenia). Należy jedynie pamiętać, aby pismo zostało sporządzone w dwóch egzemplarzach – po jednej dla każdej ze stron. W razie wysłania wypowiedzenia za pomocą operatora pocztowego lub kuriera warto zachować dowód nadania dla celów dowodowych ewentualnego postępowania sądowego. Prawidłowo sformułowane wypowiedzenie powinno zawierać (oprócz podstawowych danych wynajmującego i najemcy) podstawę wypowiedzenia (wskazanie postanowienia umownego lub przepisu prawa) wraz z uzasadnieniem, adres lokalu lub dane identyfikujące przedmiot najmu, określenie terminu zakończenia umowy oraz własnoręczny podpis wypowiadającego umowę.

    Jeżeli jesteś zainteresowany stworzeniem dobrych rozwiązań umownych lub potrzebujesz pomocy w kwestii wypowiedzenia umowy najmu zapraszamy do kontaktu z Kancelarią.

    autor cyklu: r. pr. Sylwia Matras