Zastanawiasz się nad wynajęciem lokalu mieszkalnego lub użytkowego?

Oferujesz lokal do wynajęcia? Szukasz dobrych rozwiązań gwarantujących Ci bezpieczeństwo dla Twoich praw? Potrzebujesz pomocy w dochodzeniu roszczeń wynikających z zawartej umowy najmu?

Zapraszamy Cię na cykl artykułów o umowie najmu, które pomogą Ci poznać podstawowe kwestie z nią związane.

 UMOWA NAJMU

Prawa i obowiązki najemcy oraz wynajmującego

Znajomość praw i obowiązków najemcy i wynajmującego jest niezwykle istotna dla każdej ze stron. Nie wystarczy być świadomym tylko swoich praw i obowiązków, ale również tych, które dotyczą drugiej strony umowy, gdyż prawa i obowiązki te są ściśle ze sobą skorelowane. Zasady obowiązujące zarówno najemcę jak i wynajmującego określa ustawa o ochronie praw lokatorów oraz przepisy Kodeksu cywilnego. Co istotne! Postanowienia niezgodne z tymi przepisami pociągają za sobą brak możliwości ich wyegzekwowania w razie ewentualnego sporu sądowego.

Obowiązki wynajmującego

Do podstawowych obowiązków osoby wynajmującej należy:

  • wydanie lokalu w stanie adekwatnym do umówionego użytkowania;
  • utrzymywanie lokalu w stanie przydatności do umówionego użytku przez cały czas trwania umowy;
  • zapewnienie sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem (umożliwiających najemcy korzystanie z wody, paliw gazowych i ciekłych, ciepła, energii elektrycznej), dźwigów osobowych oraz innych instalacji i urządzeń, stanowiących wyposażenie lokalu i budynku określone odrębnymi przepisami.

Obowiązki najemcy

Najemca zobowiązuje się przede wszystkim:

  • płacić w terminie czynsz w kwocie wcześniej ustalonej z wynajmującym;
  • eksploatować lokal w taki sposób, jaki określiła zawarta pomiędzy stronami umowa, a jeśli sama umowa nie określa sposobu używania – w sposób odpowiadający specyfice i przeznaczeniu lokalu;
  • utrzymywać lokal oraz pomieszczenia, do których używania jest uprawniony, we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym oraz przestrzegać porządku domowego.

Jeżeli najemca używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub z przeznaczeniem i nie przestaje go używać w taki sposób mimo upomnienia albo gdy rzecz zaniedbuje do tego stopnia, że zostaje ona narażona na zniszczenie lub uszkodzenie, wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.

  • jeżeli w czasie trwania najmu zaistnieje potrzeba napraw, które obciążają wynajmującego, najemca powinien go o tym niezwłocznie zawiadomić;

Warto podkreślić, że najemca zwracając lokal wynajmującemu, nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania. Jeśli jednak element wyposażenia uległ zniszczeniu na skutek nieuwagi lub zawinionego działania najemcy, wówczas po zakończeniu najmu najemca będzie zobowiązany do wymiany lub pokrycia kosztów naprawienia szkody.

  • bez zgody wynajmującego najemca nie może dokonywać w lokalu zmian sprzecznych z umową lub z przeznaczeniem rzeczy.

Wszelkie remonty, naprawy techniczne powinny być uzgodnione z wynajmującym w formie pisemnej – w innym przypadku najemca nie ma prawa ich przeprowadzać na własną rękę. Naruszenie tego przepisu, może stać się jednym z powodów wypowiedzenia umowy przez wynajmującego w trybie natychmiastowym.

  • uzyskać zgodę wynajmującego w przypadku chęci oddania lokalu lub jego części do bezpłatnego używania lub podnajęcia osobie trzeciej. Zgoda wynajmującego nie jest wymagana co do osoby, względem której najemca jest obciążony obowiązkiem alimentacyjnym.

Prawa wynajmującego

Wynajmujący lokal ma prawo:

  • uzależnić podpisanie umowy z najemcą od opłacenia przez niego kaucji stanowiącej zabezpieczenie pokrycia należności za najem mieszkania;

W przypadku zwykłej umowy najmu wysokość kaucji nie może jednak przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal. Wynajmujący na zasadach najmu okazjonalnego lub najmu instytucjonalnego mogą zaś zażądać od najemcy równowartości co najwyżej sześciu czynszów. W rynkowej praktyce maksymalne kaucje stosowane są raczej rzadko. Najczęściej spotykana jest trzykrotność ustalonego czynszu.  Kaucję pobiera się w momencie podpisania umowy i zwraca w pełnej kwocie, jeśli mieszkanie zostało oddane w takim stanie, jak na początku najmu.

  • ustanowić zastaw na rzeczach ruchomych najemcy, które wniesione zostały do lokalu; stanowi ono zabezpieczenie czynszu i opłat.

Ustawowe prawo zastawu rozciąga się także na wniesione do lokalu ruchomości członków rodziny najemcy razem z nim mieszkających. Zastaw powstaje w momencie, gdy najemca zalega z płatnością czynszu i innych świadczeń na rzecz wynajmującego, a wygasa m.in., gdy dokona spłaty zaległości. Zastawem mogą być objęte przedmioty wniesione do lokalu mieszkalnego przez najemcę, za wyjątkiem np. przedmiotów urządzenia domowego, pościeli, bielizny i ubrań.

  • podwyższyć opłatę za czynsz, wypowiadając uprzednio na piśmie dotychczasową wysokość kwoty przy jednoczesnym zachowaniu okresu wypowiedzenia.
  • jeżeli najemca ulepszył lokal bez zgody wynajmującego według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego.

Prawa najemcy

Jeżeli w czasie trwania najmu rzecz wymaga napraw, które obciążają wynajmującego, a bez których rzecz nie jest przydatna do użytku, najemca może wyznaczyć wynajmującemu odpowiedni termin do wykonania napraw. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu najemca może dokonać koniecznych napraw na koszt wynajmującego.

Jeżeli rzecz najęta ma wady, które ograniczają jej przydatność do użytku, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad. Jeżeli w chwili wydania najemcy lokal:

  • miał wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie;
  • albo jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim;
  • albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą;

najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia. Roszczenie o obniżenie czynszu z powodu wad lokalu, jak również uprawnienie do niezwłocznego wypowiedzenia najmu, nie przysługuje najemcy, jeżeli w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach.

Jeżeli potrzebujesz pomocy w konstrukcji umowy lub konsultacji dotyczącej konkretnych postanowień umownych zapraszamy do kontaktu z Kancelarią.

autor cyklu: Sylwia Matras